Prawa “foreclosure” stanu Illinois

“Foreclosure” w stanie Illinois rozpoczyna się złożeniem pozwu sądowego o wyrok w sprawie „foreclosure”.  Wraz z wyrokiem przygotowywany jest formularz tzw. „lis pendens”(suit pending), będący oficjalnym zawiadomieniem o zamiarze przeprowadzenia „foreclosure”.  Termin wystosowania pozwu zależy od decyzji pożyczkodawcy. Nie może on jednak przekraczać 3-4 miesięcy po przeoczeniu pierwszej spłaty.

W momencie wydania przez sąd orzeczenia o „foreclosure”, pożyczkobiorca ma 7 miesięcy na wykupienie nieruchomości poprzez spłatę należnej sumy.  Ponieważ pożyczkobiorca ma prawo do skorzystania z obrony sądowej, ostateczny wyrok może zostać wydany w ciągu 6 do 7 miesięcy.  Jeżeli pożyczkobiorcy nie uda się wykupić nieruchomości, sąd wydaje oświadczenie o sprzedaży.

Sprzedaż może być przeprowadzona przez szeryfa, lub jakiegokolwiek uprawnionego do tego sędziego, w zgodzie z warunkami wyszczególnionymi w oświadczeniu sprzedaży, jeżeli tylko wyżej wymienione warunki spełniają minimalne ustalenia regulaminowe.

Wymagane jest aby inwestorzy zdeponowali 10% swojej oferty w gotówce.  Reszta należnej kwoty musi być zdeponowana w ciągu 24 godzin.  Były właściciel nie ma prawa do wykupu po zamknięciu sprzedaży.

Jedym z często praktykowanych rozwiązań w stanie Illinois jest „foreclosure” za zezwoleniem.  Opcja ta opiera się na wyroku o foreclosure wystawionym przez sąd.  Wyrok ten daje prawo własności mienia pożyczkodawcy za zgodą pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy.  Sprzedaż w tym wypadku nie ma miejsca.  W tym przypadku niespłacona hipoteka jest uznana za spłaconą, a pożyczkodawca nie ma prawa domagać się spłaty.  Pożyczkobiorca z kolei również nie ma prawa do wykupu sprzedanych nieruchomości.